Errati, secondo il team tecnico, i conteggi del nuovo CTU relativi a canoni di locazione, oneri condominiali, incremento dei costi di costruzione, manodopera… La dott.ssa Caradonna non avrebbe rispettato il “contradditorio processuale”, chiesto dal CGA
La Civetta di Minerva, 16 marzo 2018
In attesa che la giustizia faccia il suo corso, e che si stabiliscano le responsabilità, individuali, dei tanti personaggi di quel mondo di mezzo venuto alla luce grazie alle inchieste dei giudici di Messina e Roma (il cosiddetto Sistema Siracusa o in alternativa Sistema Amara) che ha visto coinvolti anche i consulenti del caso Open Land, continua su questo fronte la battaglia legale indefessamente condotta dallo studio Giuliano in supporto all’avvocato del Comune Nicolò D’Alessandro. L’ultimo atto, del febbraio scorso, è stato il deposito della relazione della presidente dell’Ordine dei Commercialisti di Milano Marcella Caradonna, ctu del Consiglio di Giustizia Amministrativa di Palermo in sostituzione del dottor Salvatore Pace, sottoposto anch’egli a misure cautelari. Di 6 milioni 800mila euro (di cui 2miln e 800mila già corrisposti dal Comune) il risarcimento danni “spettante” all’Open Land.
Di parere discorde il team formato, oltre che dall’avvocato Giuliano, dall’ingegnere Roberto De Benedictis, il commercialista Francesco Licini, il geologo Giuseppe Ansaldi e l’avvocato Nicola Giudice, che ha presentato al CGA articolate osservazioni.
Ancora una volta, come già successo nei rapporti con il ctu Pace, non sarebbero state rispettate le regole del contraddittorio e, nonostante il chiaro mandato dei giudici del CGA – “Agli adempimenti prescritti il CTU dovrà provvedere nel più rigoroso rispetto del contraddittorio processuale avvisando preventivamente le parti del riavvio dell’istruttoria, procedendo, in particolare, ad avvertire preventivamente tutte le parti di ogni attività o contatto che vada ad intrattenere con ciascuna di esse, onde consentire in concreto la partecipazione agli incontri di quelle che gliene facciano richiesta –, la Caradonna avrebbe incaricato, senza alcun preavviso, il dottor Cirasa (consulente tecnico di parte proprio dell’Open Land) del ricalcolo dei costi di costruzione del centro commerciale. Un incarico quindi “ingiustificato e irrituale” per cui, scrivono nelle loro osservazioni gli avvocati, “Ogni conseguenza derivante da tale ricalcolo, diretta e indiretta, deve escludersi dal contenuto della relazione del CTU e dalle sue conclusioni”.
Ma anche sulla quantificazione dei canoni di locazione dei locali del centro commerciale i conti non tornerebbero. Per i giudici amministrativi non solo essi vanno calcolati non per 14 mensilità (come inizialmente pensato) bensì per 5, ma soprattutto devono essere comprovati da contratti stipulati in data certa anteriore al 17 ottobre 2012. Quale valore possono dunque avere i meri “originali delle proposte (candidature) di locazione” grazie ai quali la Caradonna ha quantificato un danno di 637mila euro? “Il ctu non ha acquisito alcuna prova dell’eventuale accettazione dell’Open Land di tali “proposte” entro la data indicata – chiarisce l’avvocato Giuliano -; è chiaro che soltanto tale accertamento può confermare quanto preteso dalla sentenza, e cioè la verifica della prova che i “contratti di locazione” siano stati stipulati, ovvero conclusi. Per altro, limitando l’indagine all’accertamento soltanto delle proposte, non è stato verificato se ai sensi dell’art.1328 c.c. i proponenti le abbiano successivamente, ed entro il termine indicato, revocate. Va anche detto a margine che la sentenza del CGA n. 276/2017 accerta una “mancata attivazione del centro commerciale” nel periodo anteriore al 2012, quindi non si vede quale possa essere stato il “godimento dei locali”, e quindi la conseguente possibilità di trarne profitto. A fronte di tutto ciò, la ctu avrebbe dovuto semplicemente concludere che restava “nella impossibilità di evadere il quesito”. Anche gli oneri condominiali compresi tra quelli risarcibili non dovrebbero essere conteggiati perché così prescrive espressamente la sentenza. E quindi?”.
Contestata anche la voce relativa all’aumento dei costi di costruzione per soli 4 mesi e 15 giorni tra il 10/10/2009 e il 26/02/2010, un periodo decisamente ridotto rispetto alle richieste della società.
La sentenza del 2013, più volte richiamata da quella del 2017, stabilisce che “il Comune dovrà versare una somma corrispondente all’incremento, desumibile da listini ufficiali, dei costi di costruzione dichiarati dalla società”. Secondo il ctu, il costo di base, da cui è indispensabile partire per calcolare l’eventuale incremento, è di undici milioni di euro così come risulta dal relativo contratto d’appalto, ma a parere dello studio Giuliano, trattandosi di una scrittura privata, e per di più, essendo committente e appaltatore sostanzialmente coincidenti (ambedue le società fanno parte del gruppo Frontino), sarebbero state necessarie attente verifiche sul come si sia pervenuti al quantum. Non solo, e qui gli avvocati caricano l’asso, da una perizia extragiudiziale giurata presso il Tribunale di Siracusa in data 9/9/2009, firmata dall’ingegnere Salvatore Uccello, tecnico di fiducia della stessa Open Land, risulta che il costo di costruzione “determinato in base ad un computo metrico” come lo stesso tecnico dichiara, è pari ad euro 3.225.000: ben 8 milioni di differenza!
Ma è sull’aumento dei costi di costruzione a scatenarsi l’inferno. Qui si trattava infatti di comparare i listini dei costi del 2009 con quelli del 2010, ovviamente confrontando grandezze omogenee… proprio come non accade. Milano e Siracusa vengono equiparate dimenticando che “i prezzi delle opere edili realizzate nel comune di Milano sono sensibilmente maggiori di quelli per le medesime opere edili realizzate nel comune di Siracusa, come tutti gli indicatori di settore dimostrano“.
I legali citano la differenza nel costo della manodopera che in genere incide nella misura del 40% sul totale dei costi delle opere edilizie: a Siracusa inferiore almeno del 15%. Una differenza che risulta spesso ancora più alta nel confronto tra i prezzi dei materiali edili, dei noli dei macchinari e dei trasporti. Scrivono: “E’ pacifico come, nella scienza dell’estimo, ogni stima basata su criteri di comparazione debba essere riferita a beni omogenei e a contesti di mercato similari. Il raffronto effettuato, come in questo caso, su elementi di costo elementari o parametrici affatto diversi per località e periodo è pertanto assolutamente inconferente e in violazione alle disposizioni della citata sentenza del CGARS”.
Ma, oltre che nel metodo, il risultato a cui perviene il ctu si dimostrerebbe errato anche nel valore ottenuto: l’incremento a cui perviene, pari percentualmente al 53,8% del presunto prezzo iniziale (16.917.628/11.000.000), “non trova infatti riscontro alcuno nella variazione dei prezzi del settore, sia in territorio di Siracusa che in quello di Milano né in altro ambito nazionale o europeo”.
Inoltre se si assumono a riferimento – come la sentenza dispone – il listino del Prezzario regionale delle opere pubbliche in Sicilia per l’anno 2009, pubblicato dalla Regione Siciliana si riscontra che esso è valevole ai sensi di legge anche per l’anno 2010, e dunque l’incremento di costo è pari allo zero. Mentre, se si valuta un altro listino, quello dei prezzi della manodopera edile rilevati dalla Associazione Nazionale dei Costruttori Edili – Sezione di Siracusa, i relativi costi sono (in €/ora): operaio edile comune: gennaio 2009 = 19,90 / aprile 2010 = 20,31.
Infine, naturalmente, a questo punto, l’importo degli interessi compensativi sarebbe da “rideterminare drasticamente”.
Tutto da rifare dunque.
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