Pesantemente abbattuta la somma richiesta da Open Land per la perdita di finanziamenti bancari. Tra i danni richiesti la riprogettazione con una società delle stesse Frontino: 7 milioni e 700 mila euro
Questi i quesiti che il dottor Salvatore Pace dovrà risolvere.
1) A quanto ammontano realmente le spese sostenute dalla Open Land per adeguare il progetto iniziale alle nuove indicazioni?
L’Open Land dichiara di aver corrisposto 7.700.000 euro alla Erredi consulting s.r.l. (di proprietà in equa parte di Daniela e Rita Frontino) per “un’integrale riprogettazione ed adeguamento del progetto iniziale e ciò sotto il profilo edile, strutturale, finanziario, legale, contrattuale, societario e tributario”.
Il CGA chiarisce subito che il diritto al risarcimento è solo relativo all’attività “di pura riprogettazione ingegneristico-architettonica” e non anche alle attività generali di consulenza o c.d. project management. Invece “il prezzo convenuto in sede di affidamento dell’incarico alla Erredi è pari ad oltre il 50% del costo di costruzione dell’opera, quantificabile al massimo in circa undici milioni, laddove come è notorio le spese di progettazione nell’ambito dell’attività edilizia hanno incidenza assai più limitata: il che conferma che l’attività oggetto dell’incarico ha natura diversa e ben più complessa”.
In poche parole il dottor Pace è chiamato a stabilire – dopo aver vagliato i documenti che l’Open Land dovrà presentare per attestare con precisione incarico e attività della Erredi – solo i costi per la “riprogettazione o adeguamento del progetto iniziale divenuti necessari a seguito del tardivo rilascio della concessione.” Un compito che ci sembra facile se si considera che tale attività non risulta essere nell’oggetto sociale della Erredi. Ma poi: c’è nesso causale tra il rilascio del titolo e le modifiche progettuali?
2) Le penali. L’Open Land dichiara di aver dovuto corrispondere alla ditta costruttrice 4 milioni per il ritardato inizio dei lavori (sic!) ma, osservano i giudici, da una parte la somma appare “potenzialmente esorbitante rispetto al prezzo originariamente pattuito”, dall’altra “nei documenti allegati dalla ricorrente (una scrittura privata) manca il riferimento alla clausola del contratto originario con la quale in via preventiva era stato determinato l’ammontare del risarcimento per ritardo o inadempimento dell’obbligazione”. Per stabilire l’esatto ammontare della somma saranno quindi fondamentali “le obbligazioni contrattuali assunte” (infatti le penali esistono solo se espressamente previste dalle parti nel contratto) ma anche “la diretta conseguenza del ritardo dei lavori dovuto al tardivo rilascio della concessione”.
Quale ritardo se i lavori non sono mai stati interrotti?
3) Per stabilire poi se realmente l’Open Land ha sostenuto un aggravio di ben 5 milioni di euro per un aumento dei costi di costruzione, un’apposita consulenza tecnica, basandosi sui listini ufficiali, verificherà se ci sia stato un reale incremento di tali costi “nel periodo in cui i lavori furono sospesi (!) a causa del mancato rilascio del titolo edilizio”. Oltre a fortemente dubitare che in un anno ci possa essere stato un aumento esponenziale dei costi così stratosferico, rimane la domanda base: sono stati sospesi sì o no i lavori?
4) Più delicato forse il passaggio sui canoni di locazione e oneri condominiali non incassati per la ‘ritardata’ apertura del centro commerciale, cioè per il danno da lucro cessante. Eppure anche qui “carta canta”. L’Open Land, per dimostrare un mancato introito pari ai pretesi 1.709.101 euro, ha depositato scritture private “mediante le quali aspiranti conduttori hanno proposto la loro candidatura all’acquisizione in locazione di spazi espositivi nell’ambito del centro commerciale e le relative dichiarazioni di accettazione”.
Il CGA ha preliminarmente ritenuto non accoglibile l’osservazione del legale del Comune: “la società titolare degli affitti è una società partecipata (alla quale Open Land ha affittato nel settembre 2010 il ramo d’azienda ricomprendente il centro commerciale) che è rimasta estranea al giudizio di cognizione, e che quindi non ha diritto ad alcun risarcimento”.
Secondo i giudici amministrativi, infatti, non solo il subentro dell’avente causa nella gestione del centro non è stato a tempo debito eccepito, ma comunque la creazione della società figlia si configura, “per quanto si può desumere dagli atti, come un passaggio sostanzialmente imposto all’Open Land” che ha l’onere di risarcire quella stessa dei canoni non percepiti. Il dottor Pace dovrà quindi “individuare le proposte (candidature) di locazione che risultano accettate dalla società “veicolo” con atto ricevuto dal destinatario entro il 17.10.2012″ e determinare “il canone mensile iniziale di affitto in esse convenuto – così come eventuali oneri condominiali “espressamente pattuiti” – rapportandolo al periodo di ritardo (dal 10.10.2009 al 30.11.2010)”.
5) Pesantemente abbattuta da subito, invece, per motivi che non ci soffermiamo a chiarire, la somma richiesta dall’Open Land per la perdita di finanziamenti bancari. Della iniziale richiesta di 30 milioni (finanziamento in leasing da parte della ING LEASE s.p.a.) i giudici ritengono che debbano essere oggetto di verifica solo i 6.800.000 relativi all’apporto di capitale di rischio nella Emmea s.r.l. Il dottor Pace dovrà chiarire se “in relazione al mutuo concesso da Irfis s.p.a., le condizioni pattuite (creazione di una newco, apporto da parte di Open Land di equity irripetibile e rilascio fideiussione) possano ricollegarsi alla revoca del finanziamento in leasing, e se e in quale misura l’apporto in Emmea di mezzi propri da parte di Open Land, alle specifiche condizioni pattuite con Irfis s.p.a., configuri una perdita patrimoniale per la società madre.”
6) Infine, per quanto riguarda la richiesta dell’Open Land di vedersi risarciti gli interessi legali sul mutuo di 12 milioni ottenuto dall’Emmea nel dicembre 2010, il CTU dovrà calcolare l’importo del mutuo concesso alla società prima del 17.10.2012 e applicarvi l’interesse legale in vigore nel periodo dal 10.10.2009 al 30.11.2010 senza capitalizzazione. Se è dovuto, si intende.
Insomma, alla luce di tutto questo, possiamo prevedere che i 36 milioni pretesi dall’Open Land siano davvero un azzardo ma, si trattasse anche di qualche centinaio di migliaia di euro, è giusto che a pagare siano chiamati i responsabili di un tale danno, e non solo i cittadini, soprattutto perché non è solo una questione venale bensì dello scempio di un’area vincolata.
Il calendario dei prossimi mesi
Il 2 febbraio scorso comparizione del ctu davanti al giudice delegato per la prestazione del giuramento
Il 6 febbraio è stato corrisposto al ctu un anticipo sul compenso, nella misura complessiva di euro 3000,00 a carico per metà di ciascuna delle parti, salvo accollo definitivo
Oggi, 10 febbraio, sono stati nominati, a cura delle parti, i propri consulenti tecnici
L’ 1 aprile trasmissione alle parti, a cura del ctu, di uno schema della propria relazione
Il 15 aprile trasmissione al ctu a cura dei ct di parte delle loro eventuali osservazioni e conclusioni
Il 15 maggio deposito in segreteria della relazione finale del ctu
Il 18 giugno seguito della discussione per la camera di consiglio
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