Costruire in area demaniale: si può, ma nel rispetto dei vincoli

Il Testo Unico dell’Edilizia dà ai privati la possibilità di realizzare strutture ma alla luce delle restrizioni imposte dal Codice della navigazione, dalla Legge Galasso e dal codice Urbani, e solo previa concessione demaniale

“Il demanio può essere concesso ai privati per realizzare opere edilizie”: sarà pure un assunto che non piace a molti ma è previsto nel TUE, testo unico dell’edilizia del giugno 2001, all’articolo 8.

C’è un limite però: in considerazione infatti della natura pubblica del bene e degli interessi sottesi alla sua tutela, oggi affidata a diverse autorità amministrative ciascuna per gli aspetti di propria competenza (in particolare Sovrintendenza, Capitaneria di Porto, Amministrazione Comunale, Genio civile, Ente gestore se parliamo di una riserva come quella del Plemmirio), sono individuati una serie di “vincoli e restrizioni speciali assenti negli altri casi di edificazione ordinaria“.

Per il demanio marittimo, a dettare le prescrizioni, troviamo da una parte il Codice della navigazione, dall’altra la Legge Galasso dell’85 e il Codice Urbani, il codice dei beni culturali e del paesaggio, approvato nel 2004. I piani che da queste norme traggono fondamento sono sovraordinati, cioè da un punto di vista giuridico prevalenti, ai piani regolatori e ciò si spiega proprio alla luce del carattere pubblico del bene demaniale, per la preminenza che la nostra Costituzione assegna agli interessi collettivi, della comunità, rispetto a quelli individuali, privati.

Un principio che troppo spesso si dimentica e che dovrebbe invece costituire il presupposto logico, il perno ineludibile di qualsiasi diatriba in materia edificatoria.

Due gli atti indispensabili per “privatizzare” ciò che è e resta pubblico: la concessione demaniale e il permesso a costruire, la prima comunque quale presupposto dell’altro.

A termini di legge, l’autorità amministrativa non può infatti rilasciare il titolo edificatorio se non a chi già sia concessionario del bene, ma anche se così non fosse – come così non sempre è – per poter dare inizio ai lavori bisogna essere necessariamente in possesso di ambedue i provvedimenti.

La concessione tuttavia non costituisce un’acquisizione reale del bene che rimane, ripetita iuvant, di pubblico proprietà. Basti pensare che, nel caso in cui finalmente si arrivasse a elaborare l’ormai chimerico PUDM (il piano di utilizzo del demanio marittimo, o più semplicemente il piano spiagge) si potrebbe immediatamente richiedere la modifica dei luoghi per le diverse sopravvenute esigenze della collettività.

La Corte di Cassazione ha sancito sì, per chi costruisce, il formarsi di un diritto di superficie, ma di tipo temporaneo, quindi della stessa durata della concessione che, proprio per la natura pubblica del bene che viene di fatto momentaneamente sottratto alla fruizione e al godimento di tutti, oltre ad essere temporanea, deve sempre prescrivere condizioni, regole generali e speciali, che disciplinino il rapporto e il regime di responsabilità delle due parti contraenti: l’amministrazione e il privato.

Nel caso in cui la concessione si interrompa o per naturale scadenza o per un provvedimento di revoca o per decadenza ai sensi degli articoli 42 e 47 del Codice della Navigazione, qualsiasi opera sia stata realizzata nell’area viene incamerata dallo Stato. L’articolo 49 del Codice di navigazione, dal titolo “Devoluzione di opere non amovibili”, prevede che alla scadenza o al termine improvviso della concessione, salvo che non sia diversamente stabilito nell’atto, le opere “non amovibili” restano acquisite allo Stato (o Regione, Comune…) senza alcun compenso o rimborso.

Da qui la particolare caratteristica tecnica che il codice impone a tutte le opere realizzate nelle zone costiere: che siano temporanee e di facile rimozione(non incardinate al suolo, fatte con materiali privi di cemento armato ecc…), un motivo che si aggiunge a quello, a nostro avviso di per sé dirimente, del rispetto del paesaggio. Oggi, fatta salva anche la necessità di coniugare la precarietà di queste strutture con le altrettanto cogenti normative antisismiche e di tutela della sicurezza pubblica, si fa riferimento alle ampie possibilità offerte dalla bioingegneria che ovviamente, comportando costi probabilmente maggiori rispetto a una sbrigativa colata di cemento, vengono generalmente ignorate.

Quindi, solo la necessità di creare strutture che consentano la fruizione del mare permette di andare in deroga alle norme che inibiscono l’edificabilità nei 150 metri dalla battigia e purtroppo, anche in questo, la Regione Sicilia ha calato il proprio asso di picche: con la legge 15 del 2005 “Disposizioni sul rilascio delle concessioni di beni demaniali e sull’esercizio diretto delle funzioni amministrative in materia di demanio marittimo” ha inserito tra queste strutture anche quelle destinate alla ristorazione che, inevitabilmente, “in una lettura estensiva, da chioschi bar si sono trasformati in mega ristoranti.